Consigli per l'acquisto

Vi esponiamo alcuni consigli prima di intrapprendere il cammino verso l'acquisto di un immobile, ricordandovi che l'agenzia immobiliare è per ambo le parti una garanzia, affinché un'operazione sia svolta nel migliore dei modi e volta a garantire la tutela di ambo le parti.

Le motivazioni per cui si ha bisogno di una casa possono essere le più svariate, i motivi per cui si decide di comprare un immobile residenziale si possono raggruppare, in ordine di importanza, in tre categorie:

1) Utilizzo diretto dell’abitazione, la cosiddetta prima casa.

2) Utilizzo diretto dell’abitazione turistica, la cosiddetta seconda casa.

3) La casa da investimento.

Questa graduatoria non deve far dimenticare che anche quando molla principale non è l'investimento, chi compra lo fa sempre per salvaguardare i propri risparmi. Per questo gli immobili hanno una parte tanto importante nella ricchezza delle famiglie italiane

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La prima casa

E’ l’abitazione principale, dove la famiglia vive, fissa la propria residenza. E’ normalmente l’acquisto più importante e le motivazioni di acquisto sono oggi raramente economiche, ma rispondono di più ad esigenze relative alla sicurezza, alla comodità, al prestigio, etc., quindi alla qualità della vita.

La seconda casa

Al mare, in montagna, al lago, in campagna, nelle città d'arte. Anche in luoghi senza un grande fascino in apparenza, ma che hanno il pregio di essere vicino alle città e consentono di staccare, in poco tempo, dal tran tran quotidiano. Anche in questo caso, si fa una scelta di vita più che di investimento.

La casa da investimento

Può essere un immobile in città o un immobile turistico; può essere motivato al 100% da volontà di guadagno o coesistere con altre motivazioni. L’acquisto del privato per puro investimento (si compra un immobile per ricavarne mensilmente un reddito e per lucrare nel tempo la rivalutazione o capital gain) non ha, oggi, una grande importanza, perché non c’è più la paura dell’inflazione che invece, negli anni ’70 e ’80, spingeva la famiglia italiana ad investire per salvaguardare i risparmi: erano i tempi di “mattone moneta solida”.

Più importante è l’acquisto fatto da genitori che pensano alle necessità abitative dei figli: l’acquisto è un investimento per un primo periodo (5-10-15 anni ) per poi trasformarsi nell’abitazione principale del figlio.

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La necessità della casa

Quali sono i motivi che spingono ad aver bisogno di una casa? La risposta a questa domanda è variegata e complessa, ma il primo motivo è da sempre (diciamo dall'epoca delle caverne a oggi) la sicurezza fisica che la casa dà al suo utilizzatore.

Sicurezza dalle intemperie, dai malintenzionati, sicurezza della privacy propria e della famiglia che si forma e cresce.

A questo bisogno si può rispondere con l'acquisto o con la locazione, però possiamo aggiungere qualche altra risposta alla nostra prima domanda.

Sicurezza di utilizzo: se si sceglie di comprare lo si fa sempre perché da casa propria non si può essere cacciati via.

Sicurezza dell'investimento: a media - lunga scadenza finora l'investimento in mattoni non ha mai tradito nessuno in Italia dal dopoguerra ad oggi. Anzi, la ricchezza delle famiglie italiane si è creato proprio puntando sul mattone quando l'inflazione correva a due cifre.

Prestigio: abitare in casa propria in Italia costituisce un elemento di qualificazione sociale.

Necessità di trovare una soluzione abitativa più soddisfacente: volendo tentare un elenco, incompleto, si possono segnalare:

1. la ricerca di una zona diversa: più comoda, o più sicura, più verde, meglio abitata, con più servizi, più vicina ai genitori o ai figli;

2. la ricerca di una via più tranquilla, anche se nella stessa zona;

3. il cambio di stabile, dal popolare al signorile, con giardino, d'epoca ecc.;

4. il cambio di piano, di esposizione, di vista;

5. il cambio di dimensioni: una casa più grande o, sempre più di frequente, più piccola, quando i figli hanno formato a loro volta una famiglia.

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Comprare per abitare: prima casa

Gli italiani hanno un’altissima percentuale di prime case in proprietà, l'Istat calcola che ormai l'80% delle famiglie posseggono un immobile residenziale. Nelle grandi città, nei mercati più importanti e più dinamici, la percentuale di famiglie che vivono in casa loro è del 50-55%. Sono dati che non hanno riscontro in nessun altro Paese ad economia di mercato. Questo è successo per una serie di ragioni politiche, sociali ed economiche.

Oggi la domanda di abitazioni principali, prima casa, è molto viva ed è una domanda che si sta spaccando in due. Da una parte c’è chi ha bisogno di una casa: sono le famiglie di nuova formazione (e tra queste nelle grandi città risultano in aumento i single), oppure chi, vivendo in affitto, ha il contratto in scadenza e non vuole rinnovarlo o è semplicemente stanco di pagare canoni a fondo perduto. Da qualche anno, almeno nelle città del Nord, si è aggiunta un’altra componente, destinata a crescere sensibilmente in breve tempo: la domanda dei cittadini extracomunitari regolarizzati. Nella maggior parte dei casi chi rientra in questa categoria non ha grandi somme da spendere, quasi sempre dovrà finanziarsi con un mutuo e, in buona sostanza, non ha nemmeno grandi pretese, o, se le ha, le relega nel cassetto dei sogni.

Dall’altra parte c’è la richiesta di chi vuole migliorare il proprio status abitativo e possiede i mezzi per acquistare, magari vendendo l’attuale prima casa. I miglioramenti possono riguardare la zona, la via, lo stabile, il piano, l’abitazione, la dimensione (una camera in più, due in meno, etc.). Questa domanda, valida ed importante, si scontra con un’offerta che non sempre si rivela di qualità coerente con le aspettative: quindi l’affare viene rinviato, anche per le difficoltà di verificare tutta l’offerta, sovente nascosta e poco trasparente.

Le linee fondamentali della strategia di ricerca si possono però riassumere in pochi punti:
1. Valutare bene la zona in cui cercare
2. Definire il tipo di stabile in cui si vuole abitare
3. Definire bene gli spazi necessari per la famiglia
4. Definire il budget di spesa in contanti
5. Definire il budget di spesa per il mutuo

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Comprare per abitare: seconda casa

L’acquisto della seconda casa è più una scelta di qualità della vita che non economica. O meglio, quando si ritiene importante poter passare parte del proprio tempo al mare, o in montagna, o al lago, in campagna o in una città storico, le motivazioni non economiche in genere prevalgono anche se la casa magari la si potrebbe trovare anche in affitto senza immobilizzare il capitale.

Possono essere ragioni come la sicurezza di poter utilizzare un certo immobile per tutta la vita, senza renderne conto a nessuno, la certezza di essere gli unici utilizzatori di quella casa, la voglia di effettuare lavori di ristrutturazione che non si potrebbero compiere in una casa non propria.

Che cosa bisognerebbe chiarirsi prima di avviare la ricerca:
1. La/le località
2. La localizzazione idonea (vicino al mare, agli impianti, etc.)
3. Gli spazi necessari e la tipologia (appartamento, villa, rustico, etc.)
4. Il budget in contanti
5. Il budget per un'eventuale mutuo.

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Comprare per investire: affitto

Fondi pensione, previdenza integrativa, assicurazioni: tutti temi di grande attualità da quando è chiaro che le pensioni pubbliche non potranno offrire in futuro un trattamento di anzianità decoroso.

Ma non c'è nulla di nuovo sotto il sole: per decenni chi poteva garantiva la sua pensione integrativa e il futuro ai figli investendo i risparmi nell'acquisto uno o più appartamenti e il reddito degli affitti serviva da pensione, mentre il capitale rappresentato dagli immobili era una garanzia per sé e per gli eredi.

Oggi le cose sono molto più complesse, ci si è messo il fisco, che taglia una parte non indifferente del reddito mentre gli oneri di gestione diventano sempre più pesanti.

noltre nel tempo le case si sono rivalutate assai più che l’inflazione: notizia ottima per chi ha investito a suo tempo, meno buona per chi i soldi ce li vuole mettere oggi.

La somma con cui cinquant’anni fa si comprava un intero stabile in una grande città a valori attuali basta sì e no a comprare un paio di bilocali dello stesso stabile.

L'investimento immobiliare di una famiglia italiana può avvenire acquistando abitazioni prima casa, abitazioni turistiche, box e, più raramente, uffici, negozi, etc..

Il settore residenziale è quello di gran lunga più importante, e su questo ci soffermeremo.

L'investitore punta a ottenere entrambe le componenti tipiche di un'operazione finanziaria: reddito immediato e capital gain.

Volendo indicare le strategie verso cui indirizzare la ricerca di immobili da reddito potremmo indicare, in ordine di importanza:

1. Cercare una casa occupata, per il vantaggio del prezzo scontato, che dà certezza di capital gain finale

2. Valutare localizzazione e tipologia in funzione della facilità di trovare inquilini (vicino alle Università, in zone ben servite, unità di piccole dimensioni, ecc.)

3. Puntare su box e posti auto, perché richiedono investimenti minori e si possono locare in assoluta libertà non solo di canone ma anche di durata. L'offerta di questo prodotto è però piuttosto limitata.

Più importante è l’acquisto fatto non solo per investimento (il caso tipico è l'acquisto un alloggio affittato ad un prezzo inferiore del libero di una percentuale intorno al 20%), ma con l’obiettivo vero di dare una casa al proprio figlio (dopo 5/10/15 anni). Si raggiungono così più scopi: un reddito sufficiente, un possibile capital gain , la sicurezza di una casa per il figlio, quando questi ne avrà bisogno.

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Investire: nuda proprietà

Negli anni Ottanta si era molto diffuso in Italia il sistema dell’acquisto di abitazione in nuda proprietà, lasciando al possessore originario l’usufrutto. Oggi l’interesse per questa forma di transazione immobiliare è minore ma vale comunque la pena di accennarne.

La distinzione tra titolo di proprietà di una cosa e diritto al suo uso era già del diritto romano. Nel codice civile italiano l’usufrutto è regolato dagli articoli 978 e seguenti.

In buona sostanza chi compra lascia, in cambio di un robusto sconto sul prezzo di acquisto, l’immobile nella disponibilità di chi lo vende, per un certo numero di anni o (caso più frequente) per tutta la vita del venditore.

Il pagamento può consistere, anziché nel versamento di contanti, nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia.

Allo scadere dell’usufrutto l’immobile passa nella completa disponibilità di chi lo ha acquistato, e che quindi può realizzare un capital gain duplice: il primo, aleatorio, derivante dalla rivalutazione del valore dell’immobile, il secondo, più certo, rappresentato dallo sconto con cui si è comprato.

Le spese di manutenzione dell’immobile sono suddivise come nei contratti di locazione: al nudo proprietario tocca la manutenzione straordinaria, con il diritto di avere dall’usufruttuario un indennizzo annuo pari all’interesse legale (nel 2005 indicativamente il 2,5%) sui costi sostenuti, all’usufruttuario toccano le spese ordinarie.

Le spese fiscali (Irpef e Ici) invece sono sempre a carico dell’usufruttuario.

L’acquisto della nuda proprietà presenta un notevole vantaggio fiscale: infatti si paga solo una percentuale dell’imposta di registro. Questa percentuale dipende dall’età di chi mantiene l’usufrutto; più questi è giovane, più è alta la percentuale di valore che il Fisco riconosce all’usufrutto. Se, ad esempio, il venditore ha 65 anni, per il Fisco l’usufrutto vale il 50% dell’intero possesso, e quindi è come se l’acquirente stesse comprando solo il 50% dell’immobile, pagando imposte di conseguenza.

La gestione di questo tipo di contratto crea però non pochi problemi: si rischia di litigare sulla suddivisione delle spese e, se si compra a prezzi troppo bassi, si rischiano anche liti con gli eredi.

Per l’acquirente c’è anche un problema di non poco conto: l’usufrutto è un diritto reale e se l’usufruttuario decidesse di affittare la casa il contratto sarebbe valido e impegnativo, fino a scadenza, per il nudo proprietario, anche se nel frattempo l’usufruttuario fosse passato a miglior vita.

Per questo spesso si consiglia di non concedere l’usufrutto, ma bensì il diritto di uso o di abitazione, due diritti personali previsti dagli articoli 1021 e seguenti del codice civile, che pur avendo lo stesso funzionamento dell’usufrutto presentano meno rischi per il nudo proprietario.

Artifici giuridici a parte, l’acquisto di una nuda proprietà va però sempre valutata con molta attenzione.

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Investire nel non residenziale

Gli investitori istituzionali quando si tratta di operare sugli immobili scelgono immancabilmente uffici, negozi e capannoni.

Rendono di più delle case e, se selezionati con oculatezza, creano molto meno rischio di contenzioso con l’inquilino.

Perché il piccolo risparmiatore non dovrebbe fare lo stesso?

La risposta è molto semplice: perché le assicurazioni, i fondi pensione e i fondi immobiliari non comprano il singolo negozio o il singolo ufficio, ma acquistano in blocco un centro commerciale o un centro logistico o un palazzo di uffici effettuando economie di scala che su una sola unità immobiliare non si possono conseguire.

I rendimenti sono certo più interessanti rispetto a quelli delle case, ma bisogna mettere in conto il rischio di sfitto molto elevato (a meno che gli uffici non siano siti in arterie commerciali e i negozi in zone centralissime: ma in questo caso bisogna essere pronti a sborsare centinaia di milioni) e la durata minima di contratti di locazione, che per uffici e negozi è di ben 12 anni.

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Il fattore tempo

Lo dice già il termine: se si punta su un bene immobile non si può pretendere la flessibilità e il dinamismo che altri investimenti possono offrire.

Siccome però in termini finanziari il tempo è veramente denaro, prima di avventurarsi in un’operazione immobiliare è opportuno avere presente non solo che cosa si vuole ma anche entro quando lo si intende ottenere e valutare se le due aspirazioni possono convivere.

Ad esempio, sapere in anticipo per quanto tempo si intende abitare una casa può bastare da solo ad orientare la scelta tra acquisto e locazione.

Se si compra una casa da affittare un conto è se si ha l’intenzione di liberarla di lì a qualche anno per farvi entrare un figlio, e in questo caso è meglio sacrificare qualche punto di rendimento pur di avere la ragionevole sicurezza di poter disporre dell’alloggio a tempo debito, un altro se non si intende adoperare mai la casa. In questa seconda ipotesi si cerca evidentemente l’inquilino che rende di più (e che paga…).

Anche la tempistica entro cui effettuare l’atto di acquisto o di vendita è importante. Le agevolazioni prima casa sono subordinate al verificarsi di una serie di requisiti, tra i quali il non possesso di altra abitazione nel comune o di altra abitazione già ottenuta con agevolazione fiscale.

Quando si vende e compra insieme bisogna fare in modo di riuscire a vendere un secondo prima di quando si acquista. Anche in questo caso avere un orizzonte temporale preciso significa capire quand’è il momento di abbassare le richieste per la casa in vendita se non si vuol correre il rischio di rimanere senza acquirente.

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Consigli

· Valutare attentamente quale uso si farà dell'immobile.

· Porsi un obbiettivo temporale a medio lunga scadenza.

· Comprare una casa già affittata se non si ha bisogno dell'immobile.

· Se si vuol comprare una casa già locata per un figlio, farlo con l'anticipo necessario per avere la sicurezza di avere libero l'immobile al momento opportuno.

· Comprare box e posti auto dove non ci sono le condizioni per realizzarne altri.

· Non illudersi di guadagnare in breve tempo.

· Non comprare un'altra casa contando di vendere la propria senza fare il calcolo dei tempi necessari.

· Non comprare una casa per locarla sapendo che in breve se ne potrebbe aver bisogno.

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Imposte per l'acquisto di un immobile

Chi acquista una casa deve pagare le spese per la registrazione dell'atto di acquisto, per la voltura (ossia il cambio di intestatario dell'immobile), per la trascrizione sui registri immobiliari, ecc.

La legislazione è in continua evoluzione per cui, al bisogno, deve esserne verificata l'attualità.

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GLOSSARIO

UFFICIO DEL TERRITORIO O CATASTO

E' un ufficio che stabilisce la rendita e il valore di tutti gli immobili per consentire l'applicazione delle imposte, si divide in catasto terreni e catasto fabbricati .

Per ogni immobile viene redatto un certificato che contiene i dati catastali necessari per l'identificazione dell'immobile es: sezione corrisponde alla porzione della città, foglio al quartiere, particella al caseggiato subalterno al singolo immobile e la rendita catastale sulla quale si calcolano le imposte che colpiscono il bene.

Ogni immobile deve essere corredato dal certificato catastale .

CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI

E' un ufficio che ci permette di verificare se su detto immobile sono esistenti delle ipoteche o trascrizioni è necessario avere verificato tramite una persona competente la situazione dell'immobile oggetto della vendita.

Potrebbe esistere sull'immobile in oggetto una ipoteca in corso, l'importante è specificare nel compromesso la cancellazione della stessa prima del rogito notarile o il suo accollo.

UFFICIO TECNICO COMUNALE EDILIZIA PRIVATA

E' l'Ufficio che ci permette di verificare se detto immobile è in regola con le norme urbanistiche è necessario quindi verificare che l'immobile visionato sia conforme alla planimetria esistente in Comune.

AGENTE IMMOBILIARE

L'Agente Immobiliare è colui il quale mette in relazione un venditore ed un acquirente al fine di concludere una compravendita.

Di norma informa il venditore che nel frattempo gli ha fornito la documentazione necessaria ( o autorizza il mediatore a reperirla) , di eventuali anomalie edilizie sull'immobile, valuta l'immobile, cura gli annunci pubblicitari, accompagna i clienti nelle visite fornendo loro tutte le informazioni in suo possesso, redige la proposta di acquisto, il compromesso di vendita e si impegna a fornire assistenza sino alla stipula del rogito notarile.

L'agente immobiliare ha l'obbligo di essere imparziale e deve essere iscritto al ruolo presso la Camera di Commercio.

Rivolgersi ad un agente immobiliare per la compravendita di un immobile è un passo utile per non incorrere in problematiche successive in quanto un agente immobiliare non solo è in grado di reperire clienti per l'immobile in oggetto ma tutela ambo le parti prima di una eventuale caparra, che tra privati una volta versata può creare problemi per la restituzione o per il trattenimento della stessa, pertanto consultare un'agenzia immobiliare per la vendita o l'acquisto è una garanzia maggiore.

VALUTAZIONE VALORE DI UN IMMOBILE

Stabilire un prezzo corretto di vendita è il primo passo da fare con un serio professionista per evitare di perdere tempo e di immettere nel mercato un immobile non concorrenziale con il mercato della zona.

Gli acquirenti non sono persone inesperte nel mercato immobiliare basti pensare che prima di decidere di acquistare un immobile si acquisisce un bagaglio di visite sul mercato che permette di conoscere i prezzi e i valori degli immobili in zona di fatto vengono scartati gli immobili sopravvalutati.

PROPOSTA DI ACQUISTO

Di solito l'agente immobiliare fa redigere al cliente interessato all'acquisto una proposta redatta in moduli prestampati che devono essere depositati presso la Camera di Commercio, con la quale l'acquirente promette di acquistare l'immobile specifica le modalità di pagamento e versa una caparra a garanzia della proposta stessa.

Il venditore al momento dell'accettazione incassa la caparra nel qual caso non fosse d'accordo al prezzo proposto dall' acquirente l'agente immobiliare ha l'obbligo di restituire la caparra stessa all'acquirente senza alcun interesse.

TASSE SULL'ACQUISTO

Per chi compra da un privato sono tre: l'imposto da registro pari al 3% come prima casa sul valore catastale, imposta catastale €uro 129,11 imposta ipotecaria €uro 129,11.

Per poter usufruire dei benefici di PRIMA CASA, bisogna che l'immobile non abbia caratteristiche di lusso, l'acquirente deve risiedere o lavorare nel Comune ove l'immobile è ubicato oppure portarvici la residenza entro un anno, non essere proprietario di altro immobile nel comune, non essere proprietario di altro immobile nel territorio per cui si ha avuto l'agevolazione di prima casa .
ATTENZIONE : SE AVETE COMPRATO UNA CASA DOPO APRILE DEL 1982 E LA VENDETE POTETE RIACQUISTARE (ENTRO UN ANNO) DETRAENDO LE IMPOSTE PAGATE DEL VECCHIO APPARTAMENTO DAL NUOVO ACQUISTO.

IL NOTAIO

E' un libero professionista il cui intervento è indispensabile per l'atto di compravendita tra compratore e venditore per trasferire la proprietà.

IL COMPROMESSO o CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA

Al termine della proposta di acquisto e della sua accettazione si redige il compromesso di vendita o contratto preliminare di vendita in cui il venditore deve garantire la proprietà , l'assenza di gravami, e la regolarità edilizia; l'acquirente deve garantire il pagamento del prezzo pattuito versando una caparra e garantendo il saldo al rogito.

Di solito il compromesso viene redatto in scrittura privata è comunque possibile richiedere da una o ambo le parti la trascrizione del compromesso di vendita nei pubblici registri .

Tale operazione ha comunque un costo che il notaio sarà in grado di specificarVi.

ATTO NOTARILE

Quando i controlli e la documentazione sono completati il Notaio presso il suo studio ( o presso la Banca se si stipula contemporaneamente un mutuo) la stipula vera e propria del passaggio di proprietà in tal caso calcola le imposte e riscuote dalle parti i successivi versamenti.

Una volta stipulato l'atto il Notaio ne consegna una copia presso gli Uffici tributari (Ufficio del Registro) e provvede al pagamento delle imposte.

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